Guía Legal actualizada sobre el Contrato de Compraventa en Chile

Somos abogados expertos en compraventa y estamos aquí para explicarte de manera clara y sencilla todo lo que necesitas saber sobre la compraventa de inmuebles, acciones, derechos hereditarios y otros bienes. Ya sea que necesites redactar un contrato de compraventa de una casa, un departamento o vender una propiedad con subsidio, te guiaremos en cada paso del proceso.

¿Qué es la Compraventa?

La compraventa es un contrato en el que una de las partes (vendedor) se obliga a entregar un bien, mientras que la otra parte (comprador) se compromete a pagar un precio en dinero. Según el Código Civil chileno (artículo 1793), este contrato requiere del acuerdo de ambas partes para su validez.

¿Por qué se debe inscribir el contrato de compraventa en el Conservador de Bienes Raíces?

Para que la transferencia de un inmueble sea legalmente válida, no basta con firmar el contrato ante notario. Es necesario inscribirlo en el Conservador de Bienes Raíces, lo que formaliza la tradición o transferencia del dominio del bien.

Características principales de la compraventa

• Contrato bilateral: ambas partes se obligan recíprocamente.
• Oneroso: implica el pago de un precio.
• Traslaticio de dominio: solo con la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces se transfiere la propiedad.
• Solemne en ciertos casos: la compraventa de inmuebles y derechos en inmuebles debe realizarse por escritura pública.
• Consensual por regla general: basta el acuerdo entre las partes para perfeccionar el contrato en bienes muebles.

Proceso de compraventa: pasos esenciales

1. Estudio de título

Antes de firmar el contrato, es fundamental analizar los antecedentes legales de la propiedad para evitar futuros problemas. Se revisan:

• Hipotecas y gravámenes
• Prohibiciones de enajenar
• Interdicciones
• Usufructos
• Embargos

2. Redacción del contrato

Una vez verificado el título, se redacta el contrato de compraventa, el cual debe ser firmado ante notario.

3. Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

La inscripción es el último paso para formalizar la transferencia del dominio del inmueble.

Instrucción notarial en el contrato de compraventa

Para resguardar el pago, se suele utilizar una instrucción notarial que ordena al notario entregar el dinero al vendedor solo cuando el comprador sea inscrito como propietario en el Conservador de Bienes Raíces.

Promesa de compraventa en Chile

El contrato de promesa de compraventa es un compromiso previo a la firma del contrato definitivo. Establece:

• Plazos y condiciones de pago
• Reserva del inmueble
• Multas en caso de incumplimiento
• Reembolso del anticipo en determinadas situaciones (ej. no aprobación del crédito hipotecario)

Es importante contar con asesoría legal para evitar prácticas abusivas por parte de inmobiliarias o vendedores.

¿Se puede vender una propiedad hipotecada?

Sí, pero se requiere autorización del banco. Este proceso suele incluir:

• Redacción de la escritura de compraventa y alzamiento de hipoteca
• Liquidación de la deuda
• Entrega del saldo restante al vendedor mediante vale vista

¿Es necesaria la firma del cónyuge?

Depende del régimen patrimonial:

• Sociedad conyugal: se requiere autorización del cónyuge.
• Patrimonio reservado de la mujer (art. 150 CC): la mujer puede vender sin consentimiento del marido.

¿Cómo vender una casa sin corredor de propiedades?

Es posible hacerlo sin pagar comisiones, pero es clave contar con asesoría legal para:

• Realizar el estudio de título
• Redactar la promesa y el contrato de compraventa
• Inscribir la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces

Documentos necesarios para la compraventa

Del vendedor

• Cédula de identidad
• Certificado de matrimonio o soltería
• Declaración jurada ante notario en caso de viudez o divorcio
• Documentos de la empresa (si aplica)

Del inmueble

• Certificado de dominio vigente
• Certificado de hipotecas y gravámenes
• Certificado de no expropiación
• Pago de contribuciones al día
• Certificado de avalúo fiscal
• Certificado de recepción final (si hay ampliaciones)
• Reglamento de copropiedad (si aplica)

Derechos y obligaciones del contrato de compraventa

• Obligaciones del vendedor: entregar el bien en el plazo pactado y responder por vicios ocultos.
• Obligaciones del comprador: pagar el precio según lo acordado.
• Derecho del comprador a suspender el pago: si hay turbación de la posesión o una demanda pendiente sobre la propiedad, puede depositar el dinero en el tribunal hasta que se resuelva la situación.

En Lam y Lam Abogados, contamos con años de experiencia asesorando a miles de clientes en sus procesos de compraventa. Contáctanos para garantizar una transacción segura y sin contratiempos.