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24 May 2020 | Destacado
Proyecto de ley en materia de arriendos, precarios y comodatos.
Aprueban proyecto que permite restitución anticipada de inmuebles en arriendos y comodatos

1/02/2021

La Sala de la Cámara aprobó el proyecto de ley, iniciado en moción, que modifica el Código de Procedimiento Civil para incorporar la medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles, en juicios de precario y de terminación de arrendamiento y de comodato (boletín 12809).

La propuesta fue abordada en dos votaciones en su idea de legislar: una respecto de sus normas generales, que se aprobaron por 102 votos a favor, dos en contra y diez abstenciones; y las de quórum especial, que se ratificaron por 108 votos a favor, tres en contra y tres abstenciones. Por la misma votación se aprobó en particular.

La idea matriz de la iniciativa consiste en establecer un procedimiento más rápido para que el arrendador pueda, en los supuestos y con los requisitos que el proyecto establece, recuperar el bien raíz arrendado, a lo que se agrega obtener el pago de las sumas que por concepto del contrato de arrendamiento se adeuden.

Transversalmente, los parlamentarios apoyaron la norma y recordaron los múltiples casos que han sido denunciados a través de los medios de comunicación, resaltando que se trata de un proyecto que busca ayudar en gran medida a adultos mayores que arriendan sus bienes para complementar sus bajas pensiones y que, muchas veces, se ven afectados por arrendatarios morosos, no solo en los arriendos sino, además, con los gastos básicos que, posteriormente, deben cancelar viéndose profundamente afectados.

Uno de los puntos centrales de este análisis tuvo relación con la medida que indica que las normas no serán aplicables bajo la vigencia de algunos de los estados de excepción constitucional establecidos en la Constitución, considerando una suerte de “choque de derechos” entre propiedad y salud.

DETALLES DE INICIATIVA

El texto, remitido al Senado para su segundo trámite constitucional, define en el procedimiento que, a solicitud de la parte demandante y con el mérito de lo obrado en la audiencia, el juez podrá ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio de la fuerza pública, si fuese necesario.

Esta medida será procedente en aquellos casos en que el arrendador demande la terminación del contrato de arrendamiento y la restitución del bien arrendado, por haberse destruido parcialmente o haber quedado inutilizado para su uso, producto de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado.

En todos los casos será necesario acreditar -en base a los antecedentes presentados junto a la demanda y a aquellos ventilados en la audiencia- solamente la existencia de una presunción grave del derecho que se reclama.

Cuando lo estime necesario para acceder a la restitución anticipada del bien arrendado, el juez podrá exigir caución al demandante con cargo a la cual se indemnizará al arrendatario demandado de los perjuicios sufridos con el lanzamiento si es que la sentencia definitiva del juicio no lo condene a su restitución.

PROCEDIMIENTO

El texto legal indica que la demanda monitoria de cobro de rentas de arrendamiento y restitución consecuencial del inmueble arrendado deberá señalar:

–  ­El nombre, profesión u oficio y domicilio del arrendador y del arrendatario. – El inmueble arrendado, la o las rentas de arrendamiento y deudas por gastos comunes y de consumo adeudadas, una relación precisa de los antecedentes y las razones que las explican y la forma, fecha y lugar en que hubiese sido contraída. – La solicitud que se requiera al deudor para que dentro del plazo de diez días corridos pague las rentas y deudas por gastos comunes y de consumo adeudadas como las que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda, más los intereses y costos que correspondan. Y, para el caso de que el deudor no pague o no comparezca o no formule oposición, se le tenga por condenado al pago de la obligación reclamada, bajo el apercibimiento previsto y se materialice el lanzamiento en la forma definida en la ley. – Se deberá acompañar a la demanda todos los antecedentes que le sirvan de fundamento.

El proyecto determina, además, que presentada una demanda sin cumplir con los requisitos formales previstos en la ley, el tribunal dispondrá que se subsanen los defectos en un plazo no superior a diez días y el actor quedará apercibido, por el solo ministerio de la ley, de que, si no lo hace, se tendrá por no presentada y se procederá al archivo de los antecedentes.

Si el tribunal estima que la demanda no puede ser admitida a tramitación, por carecer de jurisdicción o de competencia absoluta, existencia de litispendencia, por inexistencia, falta de capacidad o representación de una de las partes, manifiesta falta de legitimación para actuar u otro defecto que afecte la existencia, validez o eficacia del proceso, lo declarará de plano, siempre que consten en forma manifiesta del expediente o se funden en hechos de pública notoriedad, expresando los fundamentos de su decisión.

No procederá el ejercicio conjunto de acción de cobro de rentas de arrendamiento con las acciones de desahucio y restitución en el procedimiento monitorio que tengan un fundamento distinto al no pago de las rentas de arrendamiento y deudas por gastos comunes y de consumo del inmueble arrendado.

Si el juez estima que la demanda monitoria cumple con todos los requisitos legales dictará una resolución acogiendo la demanda y ordenando que se requiera de pago al deudor para que en el plazo de diez días corridos cumpla con su obligación, más los intereses y costas, sin que esta sea susceptible de ampliación alguna fuera de los casos previstos.

En la resolución se establecerá que en el evento de que el deudor no pagare o no comparezca o no formule oposición, se le tendrá por condenado al pago de la obligación reclamada y dispondrá su lanzamiento y de los otros ocupantes del inmueble en un plazo no superior a 10 días, contados desde que la respectiva resolución se encuentre firme y ejecutoriada o cause ejecutoria. Esta resolución tendrá la fuerza de sentencia definitiva firme y servirá de título suficiente para su ejecución.

La demanda monitoria y la resolución que sobre ella recaiga podrá notificarse al deudor en la forma prevista. Practicada la notificación se le tendrá por formulado el primer requerimiento de pago y el segundo requerimiento se entenderá formulado transcurrido cinco días de la notificación de la demanda, entendiéndose que ambos requerimientos se han verificado por el solo ministerio de la ley.

El procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento terminará si, antes del vencimiento del plazo previsto para la oposición, el deudor proceda al pago requerido dando satisfacción total a la deuda, incluidos intereses y costas. Si el pago fuera parcial, se seguirá adelante el procedimiento monitorio por la parte de la deuda no solucionada.

Dentro del plazo legal, el deudor requerido podrá formular, por escrito, oposición a la demanda monitoria señalando los fundamentos de hecho y de derecho de las alegaciones y excepciones que opone. En su escrito, el deudor deberá acompañar los documentos y señalar todos los demás medios de prueba de que se valdrá en el juicio declarativo posterior, no pudiendo en el nuevo procedimiento producir ni ofrecer otros medios de prueba, salvo las excepciones legales.

(Fuente: Diario Judicial)
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